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团宝贝 包包资讯频道 => 长租公寓浮出水面 租房装修市场猎食提速!

长租公寓浮出水面 租房装修市场猎食提速!

  • 时间:2018年08月22日
  • 来源:团宝贝
  • 类别:包包资讯
摘要:  最近,一线城市房租大涨、二线城市小涨的消息牵动人心。  另外,长租公寓正在形成三种标准:一是企业经过调研分析后,制定的能够创造良好用户体验的产品标准;二是来自政府审批、监管的行业标准;三是装修时所

  最近,一线城市房租大涨、二线城市小涨的消息牵动人心。

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  另外,长租公寓正在形成三种标准:一是企业经过调研分析后,制定的能够创造良好用户体验的产品标准;二是来自政府审批、监管的行业标准;三是装修时所用的材料标准、施工的工艺标准。

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  考虑到对质量的把关,开发商背景的长租公寓,如泊寓、冠寓的改造装修工程,大多由内部完成,并对整个工程进行管理和监督。

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  所谓长租公寓,具体做法是:运营商将业主的房屋租赁过来,进行装修改造、配齐家具家电后,以单间的形式,出租给有需要的租客。

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  在中国,这一模式可追溯到2002年左右,到2012年时,资本陆续涌入,吸引多方势力入场,推动长租公寓站上风口。

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  按照每5年进行一次装修的假设估算,长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。算上局部翻新、坏损材料更换,这又是百亿规模。

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  在长租公寓的案例清单里,已有金隅的自由筑、苏州新浒LOFT公寓、长沙像素汇国际公寓、天津白领公寓、景瑞·@WAY遇道等。据公开资料,在跟景瑞·@WAY遇道合作时,197套青年公寓的整体浴室安装,只用了3个月时间。

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  按照市场上流行的划分方式,按运营主体按类别,已经形成了五种明显的参与者:

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  以万科泊寓为例,其高管透露,北京部分的装修改造成本相对较高,所有的下来,大约为2000元/平方米。仅装修改造的成本,就需要运营三年后才能够覆盖。

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  并且跟中天集团达成合作,出资设立浙江天域,首先在杭州开展1.9万平方米项目,由中天集团将部分所持物业,租赁给浙江天域开展长租公寓业务,金螳螂将优先参与公寓装饰。

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  小马快装:盯住集中式公寓装修

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  万科泊寓2018年要拓展45万间;龙湖冠寓力争三年达到10万间的规模;佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”,计划三年内打造10万间。

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  ①这个集中式,房源集中,比如整幢楼,或者是一片楼,通常设置有共用的面积和设施,目前市场上的集中式公寓,很多都是由商业、工业等非住宅物业改造而来的。

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  如果选择偏高端的装修套餐,品质感上去了,价格可以适当提升,出租率会高一些,无疑会推高一次性投入的成本。

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  如何在两者中寻找平衡?长租公寓品牌们在探索与筛选,我们这些做家具、灯具、家电、瓷砖、涂料的材料商们,还有装修公司,也在力图设计出有效的方案。

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  除了上面提到的金螳螂布局长租公寓装修市场外,这一阵地目前已聚焦了多家公司,比如:定位公寓市场的智能锁企业“云丁”,比如专注集中式公寓装修市场的“小马快装”,还有大量提供公寓产品的材料商,比如老板电器、方太、科逸、禧屋、远大等。

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  毕竟,要想长租公寓这门生意长久下去,品质依然是影响成败的关键因素。

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  那么,长租公寓应该怎么装修,才最合适?一方面能够控制成本,经久耐用;另一方面,又能满足租客的需求,击中租客心智,提高成交的速度。

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  没有开发商背景的长租公寓,情况则有所区别,比如魔方公寓和乐乎,公司团队完成设计;施工环节,由部门监督第三方公司进行。

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  上百万套房子的存量,意味着长租公寓在装修、翻新、维护等需求上,将不断增长。住房租赁将为装修与材料行业提供新的突破口。

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  叁

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  ②什么样的装修最能吸引目标租客,还能租到好价格,依然在探索路上;

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  之后又发生上述我爱我家前副总裁胡景晖的公开批判,再后来,监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

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  不过,长租公寓装修市场的这块蛋糕并不好啃,它对装修、材料的需求有一定的特殊性。单就装修标准来看,与自购房屋装修相比,长租公寓要求较低,装修风格大多统一,可选空间比较小。用的装修材料也不会很好,但必须耐用。

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  而且东易日盛在2017年9月份设立长租公寓事业部,全面负责长租公寓装修的相关业务。它的股东构成里有天津晨鑫、万科链家,前者是链家旗下的全资子公司,后者是万科与链家、佳信和共同设立的。

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  仅链家自如,截至2017年底,就进入了9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万租客。蛋壳的房源规模已超12万间,目标是今年做到30万间公寓。

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  就装修主体来看,内部团队搞定、委托第三方的现象都有。

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  云丁门锁:借智能锁撬动市场

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  ④装修施工细节不够精致,影响了房间的品质;

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  最新数据显示,云丁科技智能门锁在公寓行业市占率超60%,设备安装已超过150万台,合作公寓超过5000家,业务年增速接近3倍。

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  所以,在向对长租公寓市场时,我们不用担心自己的规模过小,或者缺乏高级别资质,行业里的口碑、样板案例,还有性价比优势等,都可能影响订单能不能成交。

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  还有一大问题是,装修的好坏会影响租房者的决策,如果一套房子装修改造完成后,长时间没有租出去,空置时间比较长,对运营商来讲,这是非常大的损失。

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  大材研究了解到,云丁科技在公寓市场不仅有智能门锁,还有智能水表、智能电表和SaaS管理平台。

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  在装修材料、装修设计与施工环节的成本管控、品质提升,往往会影响两件事情:一是房子是否受欢迎,租客能不能快速成交;二是保证装修品质的前提下,运营成本能不能降到最低。

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  据大材研究了解,金螳螂就已布局长租公寓市场,声称集中式、分散式长租公寓,分别契合定制精装和金螳螂家业务。

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  据了解,品牌型长租公寓对施工单位有一些要求,倾向于选择装饰施工二级以上的专业资质,往往又要控制成本,那种没有资质,但具备一定装修实力、报价较低的公司,也会纳入考虑。

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  这些存量房潜伏着至少两种需求,一个是五年以后的二次装修,可能只是局部翻新服务。二是日常的材料更换,比如灯具坏了换新的。

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  这个苏州科逸做整体浴室有一些积累,之前做酒店、医疗、精装地产等项目,目前已全面发力公寓市场,至少推出了5套全装修公寓产品。该公司高管在一次演讲中提到,整体浴室在国内的市占率高达60%,业务覆盖30多个国家和地区。

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  几年前的时候,就有一些大型公装或家装公司、家具建材企业,切入了长租公寓市场。

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  主打分散式公寓的优客逸家,由于房源分散,装修时间难以统一,大多装修都是通过招标的方式,外包给第三方公司,并且都是与所布局城市的当地企业合作。

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  ②形成高中低的产品线,匹配不同需求层次的租客,比如旭辉领寓旗下推了三种产品,包括博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓,

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  这个中国房价行情网由中国房地产业协会主办,想必有一定权威性。之后,更有我爱我家副总胡景晖公开怒批自如、蛋壳等长租公寓运营商,声称:这些公司以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,是北京房租上涨的另一个真实原因。

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  他们在物质比较丰厚的年代长大,对居住品质的追求超过80后,独立空间、装修品质、小区环境、交通便利等因素影响着租住决策。

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  就装修时间来看,集中式长租公寓由于一次性装修的房间比较多,装修时间较长,大多为半年到一年时间.

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  8月初的时候,一位网友在水木社区的发帖刷屏,点名指出自如、蛋壳两家长租公寓运营商,在报价上相互抬杠、垄断房源、最终提高房租的做法。

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  比如万科泊寓,引进过禧屋的整体卫浴;魔方公寓委托了开装公司,提供装配式装修。

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  世联行旗下的品牌公寓红噗,经营公寓4万间左右,提供的装修风格仅12种,个性化程度明显很低。

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  小马快装倒是明确打出了公寓设计、装修与施工的旗号,主做集中式公寓,它的官网上显示,居然持有建筑装饰装修工程二级资质,极速快装产品里有一种,包括墙体快装、极速快装、卫浴快装。

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  华菁证券曾经发布一份长租公寓研究报告,其中分析认为,55%的拿房成本占比、65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。

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  这个市场已经涌入了不少力量,这里暂时介绍上述几家,大材研究在后面会专门推出“装配式装修”的文章。

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  《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示,90后租房人群已经占比39.9%,首次超过80后,成为租房主力。

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  ③装配式装修,主体结构与内装分离,这种做法可能用广阔的用武之地。

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  ③质量耐用,而且价格低的材料供应商,不好找;

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  而且长租公寓的装修并不是这么简单,从使用的角度,它属于家装,毕竟是租客用来住的。但是从施工的角度来讲,又属于工装,往往都是批量化施工、标准化操作。

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  与其他智能门锁企业不同的是,云丁科技并不是单纯卖智能门锁,而是把长短租品牌公寓市场作为切入点。

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  就现状来看,很多长租公寓都在干一件事情,针对存量房的改造升级,通过装修改造,提供增值服务,从而吸引中等偏上收入水平的青年白领,这里面大多是90后。

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  还有像龙湖冠寓,也在尝试面向不同人群,提供差异化的装修风格。这也是可行的办法,找出最可能租住的那些潜在客户,为他们做对应的风格设计。

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  ①根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。

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  贰

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  据大材研究观察,资本势力与产业力量合谋之下,各路诸侯手中持有的房间数量开始爆增,华菁证券去年曾发布数据称,我国目前品牌公寓的数量在200万间左右,占整体租赁市场的比重约为2%。

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  此事一时成为热点,并将长租公寓推上风口浪尖。不过,我们今天不谈租金怎么降,而是聊聊长租公寓是怎么买材料,怎么搞装修的,如果想打入长租公寓的装修市场,又该如何下手。

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  资产派(新派公寓等)、开发商派(万科泊寓、龙湖冠寓、佳兆业等)、中介背景派(链家自如、我爱我家相寓等)、酒店派(华住城家、铂涛窝趣等)和年轻的创业派(蛋壳公寓、You+等)。

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  肆

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  伍

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  其中,集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右,分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时,管理公寓数量将达到1060万间。

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  壹

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  就价格来讲,普通硬装一般在500元—1000元每平,比较高端的会涨到1000元每平以上,取决于设计水平、材料与工艺等。

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  这只是有代表性的企业,事实上,大材研究的统计发现,大多数中小型装修公司或家具建材企业,都在涉足长租公寓业务。比如建材板块的云丁,专门为公寓提供智能锁等产品,目前运营颇为成功。

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  所以,一些项目会根据自身的定位,以及目标租客群体的构成、偏好等,设计几种风格,做出几个标准间,并批量复制,以此提升档次,力争满足大多数人的需求。

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  其公寓案例已有:魔方公寓、小马公寓、V领地青年社区等。

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  ①公寓开发前端的装修环节缺乏统一的参照标准;

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  所以,对于长租公寓来讲,找到一些性价比非常高的装修公司与材料供应商,将影响到企业盈利能力,当然也是非常不容易的。

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  根据物业分布是否集中,长租公寓的运营模式分成集中式、分散式两种。

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  即使挤掉上述数据的水分,其规模也不小。

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  这家公司目前的活跃度比较高,明确定位于集中式公寓装配式装修方案解决商,旗下产品已有隔墙系统、饰面系统、地面系统、吊顶系统、模块化卫生间、空气调节系统、电气控制系统等。

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  从材料与装修供应商的角度看,这个市场的难度不小,比如有些长租公寓给的账期太长,款项拖欠几个月不付,中小装修公司或材料商不愿意接单;有的公司给的价格很低,利润太薄,注重品质的公司也不愿意接。

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  另外,一些实力较强的长租公寓,仍然在跑马圈地,囤积房源,一般来讲,拿到房子后,大多数公司都会实施标准化装修改造,然后再出租,自然衍生出材料、装修等方面的庞大需求。

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  苏州科逸:以整体浴室切入公寓市场

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  还有专门做装配式装修的公司,比如上海开装、南京尚艺良品、大自然家居的“自然靓”以及东箭的超级1号整装、和能人居、四川启程得瑞等。

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  这些部件一般包括:地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系等。

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  ②分散式的房源很分散,分布在不同地段、不同小区和公寓里,运营商租过来之后,再进行标准化的改造。

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  那么,装修的好坏由什么决定的?一大关键因素就是投入的费用多少。价格够便宜的装修套餐,成本倒是控制了,但有可能质量不行,给人感觉不好,租不起价,何况材料的耐用与售后也成问题。

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  ③经腾讯新闻整理后的中国房价行情网数据显示,全国主要大中城市里,同比涨幅超过20%的城市多达11个,包括成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨等。

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  这里面有一些细节要解决,比如产品使用的寿命,要做到尽可能耐久,减少维修保养的可能性,既能降低成本,又能减少对住户的骚扰。比如风格不易过时,更符合大众审美品味。

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  有些长租公寓品牌,自己内部设了专门的团队,负责上述事宜。但大部分都是委托第三方,如果能够拿下这一订单,营收规模是非常大的。

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  值得注意的是,小马快装没有局限于提供材料与装修服务,同时增加了装修金融贷、5年维保、公寓主服务App等延伸性服务,有可能是想建立以公寓为核心的生态圈,这个想像空间就更大了。

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  有统计认为,目前大概有1000家品牌运营商进入市场,约30家房地产企业深度介入,10家左右的地产中介、约20家酒店都在布局。

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  ①装修上增加风格,比如世联行红璞公寓提供了12种装修风格。站在租客的角度看,这种多风格选择,自然是比较切中自身需求的。

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  另外,云丁在公寓里部署了150多万台设备,不断产生真实的数据,伴随设备的增加,数据的积累,能够准确知道哪个地段的公寓入住率高、哪种公寓最受欢迎,每一间公寓的闲置时间等,进而分析背后的原因,帮助投资者找到合适的公寓,以及安排有效的装修方案。

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  中金公司的分析认为,无论是集中式,还是分散式长租公寓,前期的装修改造支出都是重要成本。一线城市里,拿房成本加上装修成本,可能占到总成本的80%。

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  我们在了解租客的生活方式和喜好特征基础上,可以设计多种公寓风格,再进行对应的开发,形成多种风格的产品套餐,提高开发的标准化程度,加上集中采购的优势,自然也是可以将成本降下来的。

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  它的做法是将工业化生产的部件,通过装配方式,按标准流程,进行组装。

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  比如链家的自如产品,往往仅两个档次,装修风格与选材统一管理,以前声称产品购自宜家。

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  随后,这位胡总在朋友圈发布辞职信,透露了一件击起千层浪的职场事件:因为公开发表批评链家自如的观点,一个忠心耿耿,兢兢业业,无私无畏干了18年的老臣,在关键时刻,被干干净净的切割了?

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  毕竟将装修设计、主材、配材、家具家电等拆分,装修周期可能会更长。自己养一支庞大的装修队伍?自然也不合适,人工成本会很高。

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  大材研究查询发现,长租公寓在美国诞生的时间,可以追溯到20世纪20年代,1929年大萧条之条,在美国建造的公寓里,长租公寓占到40%左右。

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  带大家看几个有代表性的角色:

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  而分散式长租公寓分布在各处,每套房子的装修改造时间压得比较短,多数是2~3个星期。

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  ②根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。

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  在长短租公寓领域,云丁给自己的定位是“智能公寓运营商”和方案提供商,提供软硬件一体的解决方案。

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  知名公装企业金螳螂,曾有一个测算,认为长租公寓装修市场年均规模约为1484-2473亿元。无论是谁测算,这里面的想像空间实在太大了。从目前各品牌长租公寓公布的计划来看,前景一片辉煌。

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  其中,自如、蛋壳公寓、青客公寓、V领地、优客逸家、乐乎等头部品牌,先后完成了亿元级规模的融资。比如链家自如宣布完成40亿元A轮,蛋壳今年的B轮融资多达1亿美元。

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  为更好的抓住主流租客的需求,目前大家的做法有几种:

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  有几个产品亮点,比如亚厦集团研发的轻质复合节能墙板,能够实现积木式安装,对缩短施工周期、降低装修成本都有帮助。据说100平米的公寓,小马快装只要4个人在5天内完成。

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  这种模式的服务半径比较大,运营成本相对较高。这条战线上的公司主要有:链家自如、相寓、青客、优客逸家、爱上租、寓见、美丽屋、水滴、蘑菇公寓、蛋壳等。

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  有一个说法流传广泛,他们说:预计到2020年,长租公寓可能在200万套左右,对住宅装饰行业的贡献可达9700亿元,以住宅装饰龙头企业的业务量贡献可能高达485亿元。

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  更关键的是,目前这个市场还处于拓荒期,已经拿下一些大单的公司,做得其实也比较痛苦,比如:

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  ⑤第三方公司对工期的把握,往往存在一些问题,导致延期。

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  目前走这条路的公司有:魔方公寓、YOU+、红璞、泊寓、未来域、逗号公寓、湾流、窝趣、新派公寓、乐乎公寓等。

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  它的案例名单里出现了新派公寓、旭辉领寓、安歆、SPACE国际青年社区等,声称已装修5000多间公寓,今年初的时候,拿到1000万天使轮,由易居中国投资。

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  据大材研究查询,目前要找到明确定位公寓装修的专业公司,并不容易。要找到专门为公寓提供家具、建材与家电套餐的材料供应商,也不是一件轻松的事情。

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  上海开装:集中式公寓的装配式装修

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  这能解决什么问题?用户退租,智能水表和智能电表能够计算居住期间产生的费用,不用人工抄表统计,省了不少事儿,管理员还可以通过APP,让原来的智能门锁密码立即失效,在细节处提高效率。

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  龙湖冠寓的装修设计由内部完成,并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势,可在获取项目后4个月内开业。

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  背靠开发商的长租公寓,在装修成本控制与装修质量把控方面,拥有得天独厚的优势。比如泊寓,利用万科集团的集采优势,例如像木地板、照明等,都会有集团级供应商,价格相对优惠。

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  当然,多风格对装修构成考验,比如可能推高装修成本、对装修主材要求更高等。大材研究的建议是,应该把长租公寓当成产品来做,而不是当成项目。

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  大材研究整理了一下2018年以来房租的变化数据,隔着屏幕就要为租房的同学们捏一把冷汗:

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  毫无疑问,长租公寓对装修改造的效率要求比较高,早一天装修结束,早一天出租,早一点获利。鉴于这种考虑,运营商们多数是找公司全包,实现拎包入住。

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  它的材料和部件都是在工厂生产完成,现场直接安装,工期可以明显缩短。比如其中的整体卫浴,8小时内就能装完。

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